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21、上市公司紓困私募基金（債）

2018年10月，為了幫助有發(fā)展前景的上市公司紓解股權(quán)質(zhì)押困難，國(guó)家層面倡導(dǎo)各地國(guó)資系公司推出私募紓困基金和紓困債。

紓困基金排解上市公司質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)的投資策略主要有：（1）協(xié)議受讓上市公司股份；（2）參與上市公司定增；（3）重組上市公司控股股東；（4）通過(guò)向?qū)嵖厝私杩?、受讓股票質(zhì)押債權(quán)等方式為公司或?qū)嵖厝思偫?；?）債轉(zhuǎn)股、債權(quán)債務(wù)重組、授信擔(dān)保等其他紓困方式。盡管這種基金的政策性色彩十分濃厚，但也不失為地方平臺(tái)公司介入上市公司投資時(shí)的一種特殊融資手段，隨著政府部門(mén)解決上市公司及民營(yíng)企業(yè)融資難工作的推進(jìn)，可以預(yù)計(jì)，將會(huì)有越來(lái)越多的紓困私募投資基金開(kāi)始投資運(yùn)作。

22、應(yīng)收賬款收益權(quán)融資這是一種較為常見(jiàn)的融資形式，形式與信托相似，即將自己享有的資產(chǎn)收益權(quán)（應(yīng)收賬款）以一定現(xiàn)金作價(jià)賣給第三方，相當(dāng)于以一定的成本提前回收了這部分現(xiàn)金，加快了債權(quán)盤(pán)活和資金周轉(zhuǎn)速度，很多處于快速擴(kuò)張期的公司都會(huì)傾向于采取這種融資方式。

23信托融資

作為銀行常規(guī)融資之外的重要替補(bǔ)力量，非標(biāo)融資的代表，聲勢(shì)浩大，規(guī)?？捎^，盡管比銀行貸款的利息要高很多，但由于審核方面沒(méi)有銀行那么苛刻，也比較受一些偏遠(yuǎn)地區(qū)、信用等級(jí)相對(duì)較低、財(cái)力較差又有大量短期建設(shè)任務(wù)的政府平臺(tái)公司歡迎。當(dāng)然，因此也累計(jì)了大量的風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)可能進(jìn)入集中的風(fēng)險(xiǎn)釋放爆發(fā)期，目前也是政策最嚴(yán)厲監(jiān)管的領(lǐng)域?；鸹⊿-Park建議，這種“短貸長(zhǎng)投”的融資手段還是盡量少用為妙，一旦非用不可，一定要有充分的財(cái)務(wù)籌劃和回款保障，畢竟，未來(lái)政府買(mǎi)單和兜底的可能性越來(lái)越低，剛性兌付之下，平臺(tái)公司也是被國(guó)家允許破產(chǎn)的，后果很嚴(yán)重，必須三思而后行。

總體來(lái)看，信托融資主要分為如下兩種：

1、貸款型信托框架：以信托貸款形式運(yùn)作，貸款期限較短，對(duì)資金安全性要求高，單純依靠信托資金，開(kāi)發(fā)規(guī)模會(huì)受到一定限制，融資成本高于銀行貸款。

2、股權(quán)回購(gòu)型信托框架：信托資金用以收購(gòu)開(kāi)發(fā)商部分股權(quán)，到期后開(kāi)發(fā)商回購(gòu)，回報(bào)率在合同中固定。本方式可以幫助開(kāi)發(fā)商補(bǔ)足自有資金，提供信用等級(jí)，有益于其后的銀行融資。

24、銀行貸款

銀行貸款當(dāng)然是政府園區(qū)平臺(tái)公司最常規(guī)的融資渠道。作為典型的重資產(chǎn)園區(qū)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主體，政府園區(qū)平臺(tái)公司對(duì)于銀行貸款的依賴度較大，

但是和傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多是偏遠(yuǎn)的工業(yè)用地，在銀行貸款抵押方面幾乎沒(méi)有太多價(jià)值，銀行也很難對(duì)此進(jìn)行估值和冒險(xiǎn)貸款。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實(shí)際資金需求與銀行各類資金在期限上存在一定的錯(cuò)配，且銀行對(duì)項(xiàng)目資本金比例要求較高并需提供擔(dān)保，融資成本較高；銀行對(duì)園區(qū)貸款也是基于未來(lái)有現(xiàn)金流的進(jìn)行貸款，且貸款要經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、貸款審批等一系列流程，對(duì)貸款的還款來(lái)源、現(xiàn)金流等有相關(guān)要求。而現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)早期只能產(chǎn)生較少的現(xiàn)金流或者不產(chǎn)生現(xiàn)金流，難以覆蓋貸款本息，就難以獲得銀行貸款。

不過(guò)，以往由于背后有政府的隱形背書(shū)，政府園區(qū)平臺(tái)公司也往往是銀行最青睞的優(yōu)質(zhì)客戶，靠著一張政府安慰函和白條閉著眼貸的情況也是大行其道。但是近幾年隨著政策不斷趨嚴(yán)，打破剛性兌付，銀行的態(tài)度也逐漸有所變化，還是傾向于回歸正式的經(jīng)營(yíng)數(shù)字與報(bào)表上。當(dāng)然，臨港集團(tuán)、張江高科、東湖高新、蘇高新集團(tuán)這類發(fā)達(dá)一二線城市的品牌龍頭類平臺(tái)公司還是能夠獲得不菲的貸款。

另外，從單體主題園區(qū)而言，如果屬于國(guó)家扶持的產(chǎn)業(yè)，如三農(nóng)產(chǎn)業(yè)、流通行業(yè)、生物醫(yī)療、環(huán)?？萍技案咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)，由于符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，往往相對(duì)容易獲得金融企業(yè)以及相關(guān)政策性銀行的特殊信貸政策支持，所以對(duì)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策扶持的有關(guān)規(guī)定，要進(jìn)行深入的理解和分析，以在具體融資中區(qū)別對(duì)待。

除了開(kāi)發(fā)貸款，還有所謂的“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)一定要走向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和自持階段，尤其是很多政府園區(qū)平臺(tái)手中有大量只租不售的經(jīng)營(yíng)物業(yè)，因此經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款也會(huì)是未來(lái)政府園區(qū)平臺(tái)公司常用的一種融資形式。

總體來(lái)看，銀行目前對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較感興趣，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)積累相對(duì)少，又是政府大力扶持的市場(chǎng)，不少銀行被賦予“扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和中小企業(yè)”的政治任務(wù)，園區(qū)當(dāng)然是最好的資金投入承載體。不過(guò)，由于這個(gè)市場(chǎng)缺乏標(biāo)準(zhǔn)，很難比較精準(zhǔn)的估值和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，因此其態(tài)度較為慎重，但不排除未來(lái)會(huì)有一些創(chuàng)新型的產(chǎn)品和政策出來(lái)。

25、融資租賃

在條件成熟時(shí)，尤其是有片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的政府園區(qū)平臺(tái)公司，可以選擇將擁有的部分基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施，以售后回租方式向租賃公司融資：即將設(shè)施賣給融資租賃公司，該公司再把設(shè)施回租給平臺(tái)公司，平臺(tái)公司按期付給該公司租金，，直到在約定的N年后相當(dāng)于以約定好的總價(jià)格回購(gòu)這些設(shè)施。

由于融資租賃的租金不計(jì)入企業(yè)借款，相當(dāng)于降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化了其資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，便于進(jìn)一步用其他方式融資；另外，不考慮其他因素，采用售后回租業(yè)務(wù)可能更節(jié)稅，也調(diào)節(jié)了利潤(rùn)。

26、質(zhì)押融資

在一些片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)PPP當(dāng)中，在基于合同約定的項(xiàng)目收益權(quán)完成質(zhì)押登記之后，可以質(zhì)押項(xiàng)目收益權(quán)獲得銀行或金融機(jī)構(gòu)融資，但按照規(guī)定時(shí)限不得超過(guò)合同約定的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)期限，用途也只能限制在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)本身；運(yùn)營(yíng)公司有現(xiàn)金流后，可采取股權(quán)質(zhì)押貸款融資。

27、PPP融資

PPP本質(zhì)上也是一種融資模式。在這方面，政府平臺(tái)公司既可以作為本地政府的出資主體，也可以作為社會(huì)資本方，PPP模式是公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來(lái)的一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式，這是一種以各參與方的“雙贏”或“多贏”為合作理念的現(xiàn)代融資模式。其典型的結(jié)構(gòu)為：

政府部門(mén)或地方政府通過(guò)政府采購(gòu)形式與中標(biāo)單位組成的特殊目的公司（SPV）簽訂特許合同（SPV一般由中標(biāo)的建筑公司、服務(wù)經(jīng)營(yíng)公司或?qū)?xiàng)目進(jìn)行投資的第三方組成的股份有限公司），由SPV負(fù)責(zé)籌資、建設(shè)及經(jīng)營(yíng)。政府通常與提供貸款的金融機(jī)構(gòu)達(dá)成一個(gè)直接協(xié)議，這個(gè)協(xié)議不是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行擔(dān)保的協(xié)議，而是一個(gè)向借貸機(jī)構(gòu)承諾將按與特殊目的公司簽定的合同支付有關(guān)費(fèi)用的協(xié)定，這個(gè)協(xié)議使SPV能比較順利地獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款。采用這種融資形式的實(shí)質(zhì)是：政府通過(guò)給予私營(yíng)公司長(zhǎng)期的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)來(lái)?yè)Q取基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)及有效運(yùn)營(yíng)。

如果政府和園區(qū)平臺(tái)公司能夠靈活運(yùn)營(yíng)PPP模式，雙方都能夠從這種融資模式中大為獲益。

28、合股經(jīng)營(yíng)

通過(guò)引入外來(lái)資方共同進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)，以合股經(jīng)營(yíng)模式解決資金問(wèn)題，我們認(rèn)為可以參考2019年8月23日東湖高新與重慶兩江新區(qū)政府啟動(dòng)合資開(kāi)發(fā)重慶兩江半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園——“重慶芯中心”的案例。

雙方通過(guò)項(xiàng)目層面的股權(quán)合作（東湖高新占股67%，重慶兩江新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)占股33%））與共同開(kāi)發(fā)，既充分發(fā)揮各自政府平臺(tái)公司背書(shū)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)化招商引資能力，又減輕了獨(dú)自進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的資金壓力——兩江新區(qū)平臺(tái)公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本地政商關(guān)系，獲取政策資源支持，東湖高新負(fù)責(zé)提供專業(yè)的園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)能力，以及通過(guò)東湖高新等全國(guó)眾多園區(qū)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)研究服務(wù)所積累的產(chǎn)業(yè)資源為項(xiàng)目招商。

未來(lái)政府園區(qū)平臺(tái)公司需要扮演的就是重慶政府園區(qū)平臺(tái)公司在兩江新區(qū)項(xiàng)目中的角色，做好外來(lái)產(chǎn)業(yè)資源方的“地陪”和端口，共同助力區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目起航和多元化融資渠道的打通。

29、眾籌式基金操盤(pán)（份額融資）

這個(gè)眾籌式基金操盤(pán)模式為了更好的調(diào)動(dòng)社會(huì)資本參與積極性和發(fā)揮各自的資源與專業(yè)優(yōu)勢(shì)而設(shè)定，從而更好的解決項(xiàng)目前期大量的工程建設(shè)資金來(lái)源問(wèn)題。

基金為7年期：“3（投資）+3（管理）+2（退出）”周期

開(kāi)發(fā)公司（SPV）股權(quán)：采取“1（政府園區(qū)平臺(tái)公司）+2（政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金）+7（社會(huì)資本）”，政府園區(qū)平臺(tái)公司和政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金出資為劣后級(jí)LP，70%的社會(huì)資本吸引險(xiǎn)資、券商、銀行，以及上市公司、建筑工程公司（央企為宜，其主體信用評(píng)級(jí)高，增信效果更好）、戰(zhàn)略合作伙伴，以基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套社會(huì)的工程施工份額、建設(shè)任務(wù)換股權(quán)份額，因此我們也把這種“類眾籌”的基金合作模式叫作“份額融資”，從而實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性引資，解決前期開(kāi)發(fā)資金壓力和工程進(jìn)度問(wèn)題。

運(yùn)營(yíng)公司（GP）：政府園區(qū)平臺(tái)公司70%：其余基金合伙方30%的股權(quán)比例 。

30、住宅銷售輸血

雖然我們并不特別推薦這種融資模式，但不可否認(rèn)住宅銷售的現(xiàn)金流補(bǔ)充是整個(gè)園區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最方便也是最可控的融資利器。這種輸血模式其實(shí)類似于萬(wàn)達(dá)模式的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”，是從整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的維度去討論融資模式的可行性架構(gòu)。原因很簡(jiǎn)單，園區(qū)工業(yè)物業(yè)資產(chǎn)在形成穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)之前，很難貢獻(xiàn)現(xiàn)金流，也難以進(jìn)行有效融資，因此，很多政府園區(qū)平臺(tái)仍處于銷售型階段，利用子弟兵獲取土地的便利性優(yōu)勢(shì)，能賣掉的住宅統(tǒng)統(tǒng)賣掉，保留一部分園區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有，以回籠現(xiàn)金來(lái)補(bǔ)貼產(chǎn)業(yè)部分，在政策允許、行為合規(guī)的基礎(chǔ)上和“產(chǎn)城融合”的客觀需求下，倒也不失為一種選擇。

尤其是做片區(qū)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，定然面臨著產(chǎn)與住需求如何滿足的問(wèn)題。產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)人口集聚，人口集聚必然有大量居住需求，但是做一個(gè)新區(qū)，早期配套環(huán)境很不成熟，沒(méi)人愿意來(lái)投，作為國(guó)資片區(qū)開(kāi)發(fā)商最開(kāi)始的居住配套只能自己做，即使想拉合作伙伴進(jìn)來(lái)開(kāi)發(fā)，你不入股也是沒(méi)辦法打動(dòng)別人的。

來(lái)源：騰訊新聞 作者：河北潤(rùn)揚(yáng)

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